一勺言 | 重仓杭州的那个大玩家笑而不语

一

今天排名靠前的地产主流玩家，大多是从2004年开始全国化扩张，2008年进入一个调整期，随后又大干快上，获得历史加速度。

期间，经历了在一二三四线城市「撤退与坚守」的拉锯反复。最近三年，才形成了今天的竞争格局与城市作战地图。

我做了一张表，简称「你的势力范围与你的爆款之城」。

「爆款城市」越多，一个房地产公司越有活力，也会越有竞争力。它是一个你证明江湖存在感的强指标。

没有「爆款城市」，你与对方的比赛很容易进入垃圾时间。

二

这张表格，排名不分先后，非常直观，简单一一做个解释。

相关数据截止于今年十月份

这张表你翻翻年报，就可以查得到，但是最重要的是，简单陈列的数字背后，是这张图未能显示的信息。

杭州是郁亮版万科在省会城市的菜篮子样本，200多亿元的池子里，竟然玩出十种以上的产业业态，多场景消费能力，目前省会城市几乎看不到第二家。

深圳是恒大209个城市中的高含金量之地，藏着恒大市值的未来密码。

南昌是绿地的福地与票仓，理由你懂的；

华夏幸福与龙湖分别起家于廊坊固安与重庆，他们已经走的很远，但究竟是否在心理依赖上走出了大本营，迄今成谜；

富力曾在太原是第一外来房产品牌，而融创在重庆拥挤的战场里，一直拥有一个决战之心：我必须是最后一个倒下的人。

济南是中海体系内，单城土地储备最多的城市，高达770多万方，绝对票仓之城。

关于不同公司各自版本的「爆款城市」，你怎么看？欢迎你留言中发表你的高论与理由。

你敢写我就敢放。

三

谈谈闽籍房企的这一波崛起。

以前我说过一句狂话：过去五年，地产界就只发生过三件大事：

1，碧桂园、恒大与融创对万科的和平崛起，除融创干了三仗之外，总体还算和平顺利；

2，万科股权争夺战；

3，万达的大象转型与转身。

如果非要加入第4点的话，我的判断是，地产军团中的闽籍概念股强势崛起：泰禾，旭辉，融信，阳光城，正荣与中骏。

一般来说，按照房地产行业重资产的投资驱动特征，只要你愿意投资，买地拓展，先制造出货值，组建一个高效营销体系，销售额就会领先，就有机会获得充满英雄主义与荷尔蒙气味的榜单的赞美。

这个逻辑全行业一致。你一旦成功崛起了，首先主要说明了一件事情：你在正确的时间，正确的城市，用正确的价格，买 48 31171 48 15044 0 0 1218 0 0:00:25 0:00:12 0:00:13 2889了正确的土地。

因此，这一波闽籍房企的崛起，首先是投资选址的胜利，继而才轮到产品与运营的胜利。

用这个逻辑链来评价融信，你会发现，它的扩张自逻辑与外界视角很不相同。

四

融信崛起，2016年的标签实在深刻，几乎代言了整个闽籍军团过去五年的公众形象。那一年，融信在公开土地市场上的进取姿态，让人看到了2013年泰禾的影子，「媒体待遇」自然也相当匹配。

但是，我们复盘回来，发现融信这几年其实做对了两件事情，大大降低了冲刺时的土地风险，呈现了极为反差的内外部风险视角。

第一件事，用合作开发的方式，既变对手为朋友，拓展了地块，又显著摊薄了土地风险。

今年7月，融信与海亮地产做了一笔29亿元的交易，合作过后，融信获得17城的35个项目，这些项目分布于合肥，郑州与西安等省会及周边城市，都是融信未曾涉足的城市。海亮管理层对项目拥有充分自主权，融信作为合作方，保持了团队的稳定性。

另外，翻开融信的年中报，还可以看到它在三个主要城市进行了大规模的合作开发，它的本质是一边扩张，一边去杠杆。

在福州，融信的项目早先大多是100%自己开发，但近年来已经出现很多50%以下权益操盘的项目；在杭州，除了杭州公馆100%外，融信的其他项目几乎全部在51%以下，有两个项目甚至以26%的持仓操盘；在上海，融信的项目持股比重全部在50%以下。

第二件事，融信重仓了杭州市场，2016年融信在杭州土地市场17连拍，市场认为融信比较激进，但融信对杭州的布局早于G20，杭州竞得的土地平均溢价率仅为27%，成为这一波杭州楼市量价齐升的最大受益者。

我们都知道，福州，厦门或漳州等数个城市，几乎共同是闽籍房企的传统阵地。它们虽然城市地位不像北上广深那么耀眼，但是，这几个城市都是高购买力城市，是地产商不能忽视的票仓城市。

在这样的共性背景下，闽籍房企之间的战略PK，就主要表现为：除了心理大本营与起家城市外，你还选择了哪些重点城市作为突破重点？

泰禾的答案重心是北京，正荣与旭辉是上海，融信的亮点则是杭州。

众所周知，杭州楼市自2015至今的反弹行情，主要始自两个互相关联的主逻辑：

1，地价推涨房价逻辑；

2，棚改货币化安置红利。

尤其是第二点，按照一勺言了解到的情况，杭州至少还能再吃一两年。前阵子去杭州，听说杭州未来一两年还有50个城中村要拆迁。

哎，幸福的不要不要的。听说融信杭州今年的单城销售额大概率突破200亿元。

五

去了一次上海，与融信总裁吴剑有了一次面对面的沟通。

总体沟通下来，几个直观印象非常明显：

1，融信管理层很坦诚，他们对融信的短板并不回避，认为融信目前的规模诉求更重于利润诉求，更大的规模有助于给融信带来更好的安全边际，但管理层以利润考核。坦率来说，这个话能讲出来是需要勇气的。

2，融信在土地储备上的投入与跟投制的运用，显示出这个体系并不是为500亿元、800亿元准备的，它或许有更远大的目标。

吴剑提出了几个比较有趣的观点，我摘录下来，可以看看。

1，在战略层面，融信的规模诉求大于利润；在管理层面，融信的利润诉求大于规模。

2，在融信看来，一个城市深耕的合理标准是，进入前五强，单城销售额达到60亿—100亿元。

3，融信也会选择进入一些机会型的三四线城市，原则有三个：管理半径可以覆盖；客群购买力不错；自身对城市较为熟悉。

4，在当前的市场下，如果一二线城市的土地价格下来了，那么去拿地反而会很安全，因为需求并未消失。

5，没有客群，找不到市场逻辑的土地，再便宜，融信也不会去拿的。

6，融信的跟投体系，在初心上激励的意图要大于制衡经理人的意图。如果限制很死，职业经理人反而会过于谨慎，不敢拿地拓展。

总体看下来，当日聊天主要勾勒出融信的投资路线图。今年年中，融信对海亮地产资产包的收购，让自己的投资布局进一步下沉。目前海亮地产管理团队相对独立运作，这样做，其实有两个好处：

1，资产包所在城市三四线城市有之，而融信团队更偏向为一二线搭建，保持原有管理层的独立运作，可以让最熟悉的人干最熟悉的事情；

2，原则上融信不会进入海亮地产已拓展城市，互有分工。这提供了一个学习三四城楼市深浅的时间，未来，融信规模的做大之路上，这点耐心与学费将被证明相当关键。

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